Prêt relais : comment financer l’achat d’un nouveau bien sans vendre l’ancien ?

Fonctionnement, risques et alternatives

Changer de logement tout en étant déjà propriétaire peut sembler complexe, notamment lorsqu’il faut acheter un nouveau bien avant d’avoir vendu le précédent. Le prêt relais est une solution bancaire pensée pour répondre à cette problématique. S’il permet de débloquer rapidement des fonds, il implique également certains risques à bien évaluer. Voici un tour d’horizon de son fonctionnement, des précautions à prendre et des alternatives envisageables.

Qu’est-ce qu’un prêt relais ?

Le prêt relais est un crédit à court terme (généralement de 12 à 24 mois, renouvelable une fois) accordé par une banque pour permettre à un propriétaire de financer l’achat d’un nouveau bien immobilier sans attendre la vente de son bien actuel. Il agit comme une avance sur le produit de la vente.

Comment ça fonctionne ?

• La banque estime la valeur du bien à vendre (souvent avec une décote de 20 à 30 % par prudence).
• Elle accorde un prêt relais correspondant généralement à 50 à 80 % de cette valeur estimée.
• Ce prêt est remboursé en une seule fois, au moment de la vente du bien initial.
• Pendant la durée du prêt, l’emprunteur rembourse uniquement les intérêts (mensualités allégées) ou capital + intérêts si le prêt est amortissable.

Les différents types de prêt relais

1. Le prêt relais “sec”
   Il est utilisé sans prêt immobilier complémentaire. Cela signifie que le produit de la vente (ou le montant avancé par la banque) suffit à couvrir l’achat du nouveau bien.
2. Le prêt relais “adossé”
   Il est couplé à un prêt immobilier classique. L’emprunteur combine les deux pour financer un bien dont la valeur dépasse le montant du prêt relais.
3. Le prêt relais avec franchise totale
   L’emprunteur ne rembourse rien pendant la durée du prêt : ni capital, ni intérêts. Tout est réglé à la fin, lors de la vente. Attention, les intérêts s’accumulent pendant ce temps.

Quels sont les risques du prêt relais ?

1. La non-vente du bien dans les délais

Si le bien ne trouve pas preneur dans les 12 à 24 mois, l’emprunteur devra :

• Demander un report ou un renouvellement du prêt relais.
• Commencer à rembourser lui-même le capital, en plus de son nouveau crédit immobilier.

2. Une vente à un prix inférieur à celui estimé

Si le bien se vend moins cher que prévu :

• Le produit de la vente ne suffit pas à rembourser le prêt relais.
• L’emprunteur doit combler la différence avec ses fonds propres.

3. Double charge financière

Même avec des mensualités allégées, il faut être capable de supporter le coût de deux logements (charges, taxes, entretien), ce qui peut peser lourd sur le budget.

Quelles alternatives au prêt relais ?

1. Le prêt achat-revente

C’est une formule alternative proposée par certaines banques, qui fusionne l’ancien crédit avec le nouveau, tout en tenant compte de la vente à venir. Elle permet de simplifier les remboursements et d’éviter certaines contraintes du prêt relais.

2. La vente avec clause suspensive de rachat

Il est possible de vendre votre bien avec une clause de rachat différé. Vous signez la vente sous condition de pouvoir rester dans le logement pendant un certain temps, le temps d’acheter votre nouveau bien.

3. La location temporaire de l’ancien bien

Mettre votre bien en location meublée courte ou moyenne durée peut générer des revenus pour financer une partie des mensualités du nouveau prêt, en attendant la vente.

4. Le portage immobilier

Dans cette formule, une société rachète votre bien temporairement, avec une option de rachat sur une période définie. Cela permet de dégager des liquidités rapidement sans vendre définitivement.

En résumé

Le prêt relais est un outil pratique et efficace, à condition d’être bien utilisé. Il convient particulièrement aux marchés immobiliers dynamiques où les ventes sont rapides et les biens attractifs. En revanche, dans des contextes plus incertains, il faut être prudent, anticiper une éventuelle baisse de prix, et ne pas négliger les frais associés.

Avant de vous lancer, il est vivement recommandé de :

• Faire estimer votre bien par plusieurs professionnels,
• Comparer les offres bancaires,
• Évaluer votre capacité de remboursement en cas d’imprévu.