Comment continuer à investir dans l’immobilier malgré un taux d’endettement élevé ?
L’investissement immobilier est un levier puissant pour se constituer un patrimoine et générer des revenus passifs. Pourtant, de nombreux investisseurs se heurtent à une contrainte bancaire majeure : le taux d’endettement. En France, les banques appliquent un calcul en différentiel pour l’endettement des investisseurs immobiliers, ce qui peut rapidement freiner leur capacité d’emprunt, même lorsque les loyers couvrent largement les charges.
Dans cet article, nous allons détailler ce calcul, expliquer pourquoi il est inévitable et voir comment optimiser sa situation pour continuer à investir.
1. Comment les banques calculent votre taux d’endettement ?
Les banques ne prennent pas en compte les revenus locatifs de manière linéaire (c’est-à-dire 100 % des loyers contre 100 % des charges). Elles appliquent un calcul différentiel où les loyers sont pondérés, et seule une partie est retenue dans le calcul du taux d’endettement.
Exemple du calcul en différentiel du taux d'endettement:
- Revenus nets du foyer : 5 000 €
- Loyer perçu : 2 000 €
- Crédit immobilier associé : 1 200 € / mois
- La banque pondère le loyer à 70 % → 1 400 € pris en compte
Taux d’endettement après achat si on a d’autres crédits en cours : il va grimper artificiellement si la pondération est trop forte, même si le bien est auto-financé.
Ce calcul n’est pas négociable avec les banques françaises. Il faut donc jouer sur d’autres leviers pour optimiser sa capacité d’endettement.
2. Optimiser son taux d’endettement pour continuer à investir
A. Passer par une structure juridique adaptée
L’un des meilleurs moyens d’éviter l’impact direct sur votre taux d’endettement est d’investir via une société (type SARL, SAS, SARL familiale etc..)
Pourquoi ?
- L’emprunt est contracté au nom de la société et non en nom propre.
- Les revenus locatifs sont considérés comme du CA et les charges restent dans la société, et ne viennent pas impacter votre taux d’endettement personnel.
- L’analyse bancaire repose plus sur la rentabilité du projet que sur votre situation personnelle.
Zestia Paris 15 accompagne régulièrement des investisseurs souhaitant structurer leurs acquisitions via une société, permettant ainsi d’augmenter leur capacité d’investissement sans être bloqués par leur endettement personnel.
B. S’adresser aux banques qui prennent mieux en compte les revenus locatifs
Toutes les banques n’appliquent pas les mêmes critères de pondération. Certaines sont plus favorables aux investisseurs immobiliers expérimentés et prennent en compte un différentiel plus avantageux.
Zestia Paris 15 peut vous accompagner en vous mettant en relation avec des banques spécialisées qui évaluent mieux le "cash flow positif".
C. Optimiser ses crédits pour alléger son taux d’endettement
1. Allonger la durée des prêts
Un prêt sur 25 ans au lieu de 20 ans permet de réduire la mensualité et donc d’améliorer le calcul du taux d’endettement.
2. Faire racheter ses crédits avec un prêt "in fine"
Un prêt in fine, adossé à une assurance-vie en nantissement, réduit la mensualité et le taux d’endettement.
3. Utiliser un différé de remboursement
Lors d’une nouvelle acquisition, négocier un différé total ou partiel permet d’éviter un pic d’endettement immédiat.
4. Modularité des prêts & rachats
Intervenir sur les prêts actuels en jouant sur la modularité et/ou une étude d’un regroupement de tous les prêts immobiliers en un seul, afin de réduire l’endettement.
3. Explorer des financements alternatifs
Les solutions bancaires classiques ne sont pas toujours optimales pour les investisseurs aguerris. D’autres options existent, et notamment :
Le financement participatif et investisseurs privés :
Certaines plateformes comme ClubFunding, Homunity ou des family offices peuvent financer vos projets sans appliquer le calcul différentiel des banques traditionnelles.
Conclusion : La stratégie gagnante pour continuer à investir
Les contraintes bancaires en France peuvent freiner l’investissement immobilier, mais elles ne sont pas une fatalité. Grâce à des montages juridiques adaptés, un choix stratégique de banque et des optimisations financières, il est tout à fait possible de débloquer sa capacité d’emprunt.
Nous pouvons vous aider à structurer vos projets pour maximiser votre potentiel d’investissement.