Acheter sa résidence principale ou investir dans l'immobilier locatif en premier : quel choix privilégier ?

Lorsqu’on envisage d’acheter un bien immobilier, une question clé se pose : faut-il acquérir d’abord sa résidence principale ou privilégier un investissement locatif ? Ce choix stratégique repose sur plusieurs critères : votre situation financière, votre capacité d’emprunt, la région où vous souhaitez acheter, et la manière dont les banques évaluent ces projets.

Nous allons analyser ces éléments avec des exemples concrets, en comparant les conséquences de chaque stratégie sur votre taux d’endettement et votre capacité d’investissement future.

Scénario 1 : Acheter sa résidence principale en premier, puis un investissement locatif

Hypothèses de départ

• Revenu mensuel du couple : 6 000 €
• Apport : 50 000 €
• Prix de la résidence principale (RP) : 350 000 €
• Prix du bien locatif : 150 000 €
• Loyer du bien locatif : 700 € par mois
• Taux de pondération bancaire du loyer : 70 % (soit 490 € pris en compte)
• Conditions de prêt :
  • RP : Emprunt de 300 000 € sur 25 ans à 3,4 % → Mensualité : 1 200 €
  • Locatif : Emprunt de 100 000 € sur 20 ans à 3,3 % → Mensualité : 570 €

Analyse financière

Étape 1 : Achat de la résidence principale
Après avoir apporté 50 000 €, le couple emprunte 300 000 € sur 25 ans.

• Taux d’endettement initial : 24,76 %
  Cette situation leur laisse une marge pour un futur projet locatif.

Étape 2 : Achat d’un bien locatif
Quelques années après, ils investissent dans un appartement à 150 000 €.
Avec une mensualité de 570 € et un loyer pondéré de 490 €, le nouvel endettement devient 26,09 %.

Commentaires :

-       Le couple a pu financer son achat locatif sans problème, car son taux d’endettement reste sous le seuil acceptable des banques.

-       Avoir acheté la résidence principale en premier n’a pas freiné l’investissement locatif.

-       Cela montre qu’il est possible de faire les deux, tant que l’endettement reste sous contrôle.

Points clés de cette stratégie

-       Plus facile d’obtenir son premier prêt

-       Meilleur confort de vie

-       L’investissement locatif reste possible ensuite

-       Acheter au prix du marché ou en dessous la résidence principale

-       Trouver un investissement locatif à forte rentabilité (min 7/8%)

Scénario 2 : Investir en locatif en premier, puis acheter sa résidence principale

Deux cas de figure :

1. Le couple est hébergé gratuitement
2. Le couple est locataire de sa résidence principale avant d’acheter

Cas 1 : Le couple est hébergé gratuitement

Étape 1 : Achat d’un investissement locatif

Le couple achète un bien à 150 000 €, emprunte 100 000 € sur 20 ans à 3,3 %, soit une mensualité de 570 €.
Avec un loyer pondéré de 490 €, leur taux d’endettement initial est seulement de 1,33 %.

Commentaires :

-       Leur capacité d’endettement reste presque intacte, ce qui leur permet d’envisager sereinement l’achat de leur RP plus tard.

-       Pendant plusieurs années, ils accumulent une épargne grâce aux loyers, qui pourra servir d’apport pour la résidence principale.

Étape 2 : Achat de leur résidence principale

Quelques années après, ils achètent leur résidence principale à 350 000 €, avec un crédit de 300 000 € sur 25 ans.
Le nouveau taux d’endettement passe à 26,09 %, soit le même qu’avec le scénario 1.

Commentaires :

-       Investir avant d’acheter sa RP n’a pas impacté leur capacité d’emprunt.

-       De plus, l’investissement locatif leur a permis d’épargner un nouvel apport, ce qui peut être un gros avantage.

-       Stratégie idéale pour les jeunes actifs hébergés gratuitement, souhaitant se constituer un patrimoine rapidement.

Cas 2 : Le couple est locataire avant d’acheter

Imaginons maintenant que le couple paie un loyer de 1 000 € par mois avant d’acheter sa résidence principale.

Étape 1 : Achat d’un investissement locatif

Le couple investit dans le même bien locatif.

• Taux d’endettement initial : 17,33 %
  Le fait d’être locataire alourdit déjà leur endettement.

Étape 2 : Achat de leur résidence principale

Avec l’ajout du crédit pour la résidence principale, leur taux d’endettement explose à 42,76 %.

Commentaires :

-       Les banques refuseront ce dossier, car le taux d’endettement dépasse la limite des 35 %.

-       L’erreur ? Avoir investi alors qu’ils étaient déjà locataires.

-       Conclusion ? Si vous êtes locataire, mieux vaut acheter votre RP d’abord, sauf si vous avez une stratégie financière bien préparée.

Comparaison et conclusion

Le rôle de la région dans l’analyse

·      Si vous êtes dans une grande ville chère (Paris, Lyon, Bordeaux), il est souvent préférable d’investir en locatif ailleurs en premier, car acheter une RP peut être très coûteux.

·      Si vous êtes dans une ville abordable (Angers, Metz, Clermont-Ferrand), l’achat de la RP d’abord peut être plus intéressant.

Les opportunités immobilières existent dans les deux cas, et une bonne analyse du marché peut inverser la logique.

Quel choix faire ?

-       Acheter sa RP d’abord : Idéal pour ceux qui recherchent de la stabilité et veulent profiter d’un crédit immobilier sans complexité.

-       Investir en locatif en premier (si hébergé gratuitement) : Stratégie optimale pour accumuler du patrimoine et maximiser sa capacité d’emprunt.

-       Investir en locatif en premier (si locataire) : Stratégie risquée, car le loyer en cours peut bloquer l’accès au financement pour la RP.

Bon à savoir : Pour maximiser votre stratégie, faites-vous accompagner par un expert immobilier et financier.

Et vous, quelle stratégie avez-vous choisie ?